税金はどうなる?不動産売買

土地または建物を売買した場合には、所得税や住民税などの税金が課せられることがあります。これはマイホームのような居住用資産の場合であっても、または賃貸マンションやアパートなどの事業用の資産であっても同じことです。ただしこうした資産の種類の違いによって、課税の特例などの取り扱いが異なる点も多いことから、基本的なしくみを知るとともに、詳細な条件などについてもあらかじめ知っておく必要があります。 なお不動産を売却すればかならず利益が出ると考えるのは早計で、実際には損失が生じる可能性もあります。この場合は一般的には譲渡損として、他の取引による利益から差し引くことが可能です。つまりは譲渡益と譲渡損の両方の場合について課税のしくみを知ると、制度上のメリットを得ることができます。

所得税の譲渡益課税の基本的なしくみ

自己の居住用のマイホームや、賃貸マンションやアパートなどの事業用の資産を売買した場合には、その譲渡所得に対して所得税や住民税などの税金が課せられることになっています。これはあくまでも所得に対してですので、反対に譲渡損失が発生する場合には、所得税や住民税はその部分に対しては課税されません。譲渡所得の計算は、売却による収入の金額そのものではなく、ここから売却のために必要となった費用や、そもそも取得をしたときの費用を差し引いた金額となるのが基本となります。 費用にもさまざまなものがありますが、たとえば売却にあたり面積を正確に算出するために測量を依頼した経費や、不動産会社に仲介を依頼したときの手数料などが代表的なものです。こうして計算した譲渡所得に対して一定の税率を乗じて具体的な税額を求めますが、その際には所有期間によって税率が異なることがあるので注意が必要です。

譲渡益が出ても特例が適用されることがある

不動産の譲渡益に対する所得税や住民税に関しては、文字通りの税額が徴収されることもありますが、特に居住用資産のマイホームの売買の場合には、さまざまな特例が適用され、実質的に税金が課せられないこともめずらしくはありません。たとえばマイホームについては所有期間の長さにかかわらず、譲渡所得から最高の場合で3,000万円までの控除ができる特例があります。 ほかにも10年を超えて所有していた場合には軽減税率の特例が適用されるほか、売却したものの代わりのマイホームを取得する場合の買い換え特例などもあります。いっぽうで事業用の資産の場合には、こうした特例は少ないものの、同様に買い換えの場合の特例は設けられています。譲渡損が出た場合には、損益通算などの別の特例で対応します。
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